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法律科普—什麼是善良管理人?善良管理人租房子的義務與一般人有何不同?房東不退押金怎麼辦?善良管理人的舉證責任誰說了算?—-法洛威

不論是求學、工作,甚至是成家立業階段,每個人一生當中或多或少都曾有在外租屋的經驗,然而多數人與房東簽訂租賃契約時,因為對法律不熟悉,導致權益受損的案例比比皆是,本篇將告訴讀者,法律上「善良管理人」概念、租賃契約中增訂「善良管理人」對房東(出租人)及租客(承租人)權益影響。本篇法洛威也將闡述房東是否可以利用善良管理人概念苛扣房客押金不退還、善良管理人舉證責任又誰說了算等生活法律概念,協助讀者瞭解法律並保障自己的權益。

善良管理人的意思及租客過失責任態樣

民法上所謂的善良管理人在定義上與某特定人的品行、道德無關,而是與民法上的「過失責任」有關。在現行民法上的規定中有3種的「過失責任」,分別是「重大過失」、「具體輕過失」及「抽象輕過失」。民法在各種不同情境下,賦予每個人應該要肩負的「注意義務」,違反相關注意義務衍生而來就是必須要負擔的民法上過失的責任。

以下為3種過失責任說明及租屋時不同行為態樣所衍生的過失責任:

重大過失:是指欠缺一般人應有的注意,白話來說就是一般人都不會犯這樣的錯誤。以租屋為例,倘若租客在房屋內烤肉或是生火取暖,如果發生意外即有可能被認定具有重大過失責任。

具體輕過失: 是指應與處理自己事務為同一注意而欠缺者,例如將租客身分假定轉換為房東,如果是租客變成房東在管理自己的房子時,所應該要盡的責任。以租屋為例,即租客未將冷氣、電扇等電器妥善使用導致意外發生。

抽象輕過失:是指有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意而欠缺者。本篇文章所提到的「善良管理人」的應盡注意義務就是抽象輕過失。民法第432條第1項規定:「承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力」,法條內容就是說明房客在租屋期間應該要盡到「有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意」的責任,協助房東保管房屋及其設備等物品。

房屋失火注意義務的重大過失責任特別規定

就經濟狀況客觀條件而言,多數房東的經濟能力會優於房客,在考量房客處於經濟弱勢的情況之下,為了減輕房客針對房屋失火的責任,民法第434條規定:「租賃物因承租人之重大過失,致失火而毀損、滅失者,承租人對於出租人負損害賠償責任」,該條文說明房客對房屋的失火責任只需在「重大過失」的情況負責。對照上列租客的過失態樣,除非租客是在房屋內做出烤肉生火等違反一般人使用房屋的重大違規行為,否則如果是在正常使用房屋的情況下,因電線老舊或是忘了關電器而導致房屋失火,在民法第434條的規定下,房客將不需要負擔房屋失火的責任。

善良管理人租房子的義務與一般人有何不同?  房東亂扣押金

租賃契約增訂善良管理人責任條款—火災責任

在現行的租屋契約中,多會增列「乙方(即租客)應以善良管理人之注意義務使用房屋,除因天災地變等不可抗拒之情形外,因乙方之過失致房屋毀損,應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕必要時,由甲方(即房東)負責修理」條款,實務上這條款的增列主要就是房東為了規避民法第434條的規定,而特別加重了房客對於房屋失火的注意責任,而在租屋契約中增定類似條款,因為並沒有違法法律上的強行規定,在現行法律判決中相關租約條款效力是有效的(相關判決臺灣彰化地方法院 109 年度訴字第 1439 號民事判決),在增列相關條款之後,租客對於可能造成房屋失火的情況將需重視,因為法律原本賦予的較輕注意義務已喪失。

租賃期間房東、租客義務,如何保障雙方權益

房東亂扣押金?善良管理人責任釐清!

民法第432條第1項,房東可針對租客使用房屋以善良管理人的角色使用房屋及相關設備。然而民法第432條的規定,並不是要求租賃期間,租客每個人都是家事達人,房屋打掃的一層不染且屋內設備都沒有折舊。相反地,只要租客是正常使用房屋或設備,縱然有出現損壞的情況,除非租屋契約另有規定,原則上根據民法第429條修繕義務需由房東負責,同時房東也不能以修繕的理由房客苛扣押金。

曾經聽聞某租賃案例,因房東不滿租客退租時,牆壁髒亂因此要求房客出錢將牆壁補刷恢復原狀,否則揚言將苛扣2個月的押金。此時,如果房客是在自然使用的情況下造成的牆壁汙損,要求房東不得隨意苛扣金。倘若房東與房客針對該案件對簿公堂,房客可主張牆壁是自然使用而導致汙損,此時訴訟的舉證責任則落在房東身上,房東必須提出造成牆壁汙損並非是房客在正常用情況下所為,否則將面臨敗訴的可能。

由此可知,雖然法律賦予房東可以要求房客妥善使用房屋的責任,但租客究竟正常或違常地使用房屋,舉證的責任則是由房東負擔。根據民事訴訟法第277條規定:「當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任。但法律別有規定,或依其情形顯失公平者,不在此限」,此時倘若房東無法提出租客違反善良管理人責任時,法院就有極高的可能判房東敗訴,屆時房客就可以要求房東退還押金。

租客善良管理人義務

租屋契約倘若未有「乙方(租客)應以善良管理人之注意義務使用房屋,除因天災地變等不可抗拒之情形外,因乙方之過失致房屋毀損,應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕必要時,由甲方(即房東)負責修理」條款的字樣。此時,房客對於房屋失火責任僅在因重大過失時,才需付賠償責任。縱然房東在租屋契約中增列「善良管理人」相關條款,加重房客的房屋失火責任,原則上房客只要正常使用房屋,ˋ事實上對於房客權益並無重大影響。

另方面,倘若發現漏水、滲水情況,根據民法第437條,房客有立即通知房東的義務,倘若因房客疏忽,未能及時通知房東修繕,導致滲水或漏水情況加劇,此時房客可能會因違反善良管理人義務,造成自己必須肩負修繕的責任。

善用房屋租賃標的現況確認書

房屋租賃期間,房屋及屋內設備的點交越詳盡,越能避免未來日後的各項爭執。建議房東跟房客在簽訂租屋契約前,可善用新版的租賃定型化契約中的「房屋租賃標的現況確認書」,房屋租賃標的現況確認書內的附屬設備項目囊括房屋設備,使用時除確認設備存在與否及數量外,針對設備外觀是否瑕疵功能是否正常進行紀錄,同時將現況照片列印之後作為租屋契約的附件,慎重起見甚至可按壓騎縫章,以保障彼此權益。

善良管理人租房子的義務與一般人有何不同?  房東亂扣押金

瞭解前述房東跟房客的權利義務後,諸多讀者私下詢問法洛威,倘若房東無法證明租客有違反善良管理人的情況,但是又執意不還該如何處理?首先,部分讀者認為遇到類似的情況,可以報警要求警方介入,但基本上租金或押金等租賃問題屬於民事訴訟範圍,而非刑事責任,因此警方不會接受報案。

解決類似問題,讀者可以向直轄市、縣(市)政府消費者服務中心或消費者保護官申訴,抑或向不動產所在地的地方等法院提起「返還押金」的訴訟。

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