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區域計畫法---法洛威

美麗農舍背後的陷阱—–不可不知的區域計畫法

擁抱自然且空間寬闊的房舍是每個人生活夢想,不論是簡約北歐風、華麗巴洛克風、美式工業等琳瑯滿目風格都讓人眼睛為之一亮。然如果不瞭解法規,美麗農舍竟可能暗藏行政、刑事責任的可能,法洛威本篇將協助民眾了解「區域計畫法」及案例,透過破解不肖土地仲介話術,讓民眾能夠享受山林美妙之餘,財產權利更能有所保障。

「都市土地」與「非都市土地」

「只要是我喜歡,有什麼不可以」是台灣早期的廣告台詞,當時台灣民風還相對守舊,這句既前衛又叛逆的話引起廣大年輕人的迴響,但這句話套用在個人財產使用及規劃上並不一定適用,尤其當個人財產是「土地」的時候,財產使用權受限國家法律規範情況更是明顯。

在台灣土地的法規上土地分類大致可分為「都市土地」及「非都市土地」。所謂「都市土地」是指由各級地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所或內政部擬定的「都市計畫範圍」內之土地。至於「非都市土地」係指「都市計畫範圍」以外的「區域計畫」範圍內的土地。

判斷「都市土地」及「非都市土地」最簡便的方式就是查看土地登記謄本,若土地登記謄本上的「使用分區」及「使用地類別」為空白,該筆土地就是都市土地;相反地,如果土地登記謄本「使用分區」及「使用地類別」有所記載,則為非都市土地

有鑑於實務案例以「非都市土地」為主,本篇將以討論「非都市土地」為主軸,當前與「非都市土地」相關法規包括「區域計畫法」及「非都市土地使用管制規則」。

何謂區域計畫法?區域計畫法對土地開發及利用的影響

區域計畫法第3條規定:「本法所稱區域計畫,係指基於地理、人口、資源、經濟活動等相互依賴及共同利益關係,而制定之區域發展計畫」,清楚說明區域計畫是為了整體地區發展而設定的法規,同時為了兼顧地區整體開發利益最大化,區域計畫法第15條規定「區域土地使用管制」,授權土地主管機關內政部制定「非都市土地使用管制規則」的行政命令。

根據「非都市土地使用管制規則」第3條:「非都市土地依其使用分區之性質,編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、殯葬、海域、特定目的事業等使用地」,非都市土地可劃分為前述共19種使用地類別,每個始用地類別又有各自獨特的「容許使用項目」。

白話地說,「非都市土地使用管制規則」第3條將土地劃分為19種類別,同時限制19種類別土地的開發、使用項目。以用途最廣的「甲種建築用地」為例,甲種建築用地的容許項目包括住宅、日用品零售及服務設施、畜牧設施及宗教建築等。擁有甲種建築用地的所有人,可以在土地從事住宅、零售、畜牧及宗教等開發活動,但因為甲種建築用地容許項目未包含「古蹟保存設施」,因此倘若甲種建築用地所有人土地設有古蹟,那麼土地所有人將會涉嫌違反區域計畫法。

違反區域計畫法的行政及刑事責任?

延續上一段案例,倘若某個土地投資人在甲種建築用地從事「古蹟保存設施」的行為,該行為則涉嫌違反區域計畫法,相關罰則規定在區域計畫法第21條。

區域計畫法行政責任

區域計畫法第21條第1項規定:「違反第十五條第一項之管制使用土地者,由該管直轄市、縣(市)政府處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰,並得限期令其變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀」。說明違反區域計畫的行為將會面臨「六萬元以上三十萬元以下罰鍰」,同時必須負擔「限期令其變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀」的行政處罰。

此外為了督促違反區域計畫法的行為人履行相關行政責任,區域計畫法第21條第2項規定:「前項情形經限期變更使用、停止使用或拆除地上物恢復原狀而不遵從者,得按次處罰,並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施,其費用由土地或地上物所有人、使用人或管理人負擔」,凸顯違反區域計畫法的行為人,除可能被連續處罰「六萬元以上三十萬元以下罰鍰」外,還必須負擔政府強制執行恢復原狀的行政費用。

區域計畫法刑事責任

除了行政責任外,許多違反區域計畫的行為人認為只要以拖待變,依照目前官僚體系害怕過度執法引發民怨,在選票壓力下後續就不會有更多的法律糾紛發生。然而實際案例上,各個地方政府都會在公文函記載「恢復原狀」的最後期限,而超過最後期限仍不恢復原狀的行為人。依區域計畫法第22條規定:「違反前條規定不依限變更土地使用或拆除建築物恢復土地原狀者,除依行政執行法辦理外,並得處六個月以下有期徒刑或拘役」。法洛威統計當前違反區域計畫法案例,多數案例都是被判決幾個月有期徒刑,得易科罰金,雖然不用真正被抓去關,但光要到地檢署一趟,已經讓當事人心中充滿壓力。

區域計畫法—-先行政後司法

區域計畫法是台灣法律中,少數採取「先行政後司法」的條文。所謂的「先行政後司法」是指當行為人涉犯區域計畫法後,行為人首先承擔的責任是「行政責任」,「行政責任」是指各地縣市政府會依區域計畫法限期要求行為人拆除地上物及恢復土地原狀,如果行為人期限內拆除地上物並且恢復土地原狀,後續將不會有刑事責任的發生。相反地,如果在期限內仍未改善,各地的縣市政府則會依將案件移送給各地的司法單位處置,此時行為人除了行政責任外,同時也需負擔刑事責任。

區域計畫法的「行政責任」規定在第21條第1項,刑事責任則規定在第22條,但請注意刑事責任第22條的構成要件生效,必須是第21條第1項的構成要件先成立。白話來說,縣市政府不能在未給予行政改善的機會下,就將違反區域計畫法的案件移送給司法單位,否則縣市政府即有違反的可能。

違反區域計畫法案例及仲介話術

法洛威聽聞同業律師闡述,近期某個委任人在不肖土地仲介慫恿下,購置一塊「窯業用地」。土地仲介向委任人建議可在該「窯業用地」先建築一棟豪宅農舍,憑藉該仲介與在地方政府的人脈,未來可順利將「窯業用地」變更為「農牧用地」,進而讓農舍豪宅就地合法,在誤信仲介的違法修售手法後,該委託人真的耗費近千萬元在窯業用地上建築一棟豪宅居住,但最後仍被當地縣市政府舉報違反區域計畫法。

該委任人在不熟悉法律,且無任何書面資料佐證不肖仲介的違法販售手法的情況下,自然必須承擔違反區域計畫法的行政及刑事責任。

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