內政部統計全台租屋人數在2021年已突破300萬人，佔整體台灣人口約13%，然而在房價持續上漲的因素帶動下，短期間內「租屋」需求上漲的趨勢恐難以逆轉。既然「租屋」行為難以避免，民法用來保障租客的「買賣不破租賃」及「買賣不破租賃 例外」情況有哪些，都是租客用來明哲保身的最佳法律工具。

法洛威本篇將說明「買賣不破租賃」及「買賣不破租賃 例外」意涵，同時分享一個花了數百萬裝潢後，租屋處慘遭房東收回的具體案例，讓租屋族避免重蹈類似租屋地雷。

何謂「買賣不破租賃」原則

就租屋族來說，租屋處的更換往往牽扯到另尋適合住處、物品打包、搬遷等煩人事務，所以一般來說除非居住環境或是與房東、鄰居相處有問題之外，原則上多數租屋族對於更換租屋地點，都會採取「一動不如一靜」的態度。然

當租賃契約尚未到期，房客除了違反租賃契約而被解約的情況之外，另一個會被房東要求解約提早搬遷的情況，就是「房東將租屋處賣給其他人」!在這樣的情況下，房東是否可以要求房客搬離?房客是否可以拒絕?種種房客及房東間權益如何平衡，就是民法「買賣不破租賃」要解決的問題。

買賣不破租賃的民法條文，規定在民法第425條。其中民法第425條第1項規定:「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」。民法第425條第1項白話解釋，就是房東(出租人)將租屋處交給租客(承租人)，並由承租人使用占有中，在這樣的情況下，縱然房東將租屋處賣給其他人，新的屋主依然要負責將原有的租賃契約履行完，也就是房客可以一直住到租賃契約的期限終止，房客才有搬離的義務。

害怕「買賣不破租賃」影響房價!房東隱瞞承租事實，法律責任該由何人負擔?

法洛威收過民眾來信詢問關於「買賣不破租賃」的法律案件中，其中一位民眾詢問如果房東因為知道民法「買賣不破租賃」的法律規定，同時瞭解在「買賣不破租賃」的法律效果下，新的買家就算買到房屋，在租賃契約到期失效前，房客仍握有住在租屋處的權利，在這樣的情況下，自然會影響市場上購買該租屋處人員的意願，進而降低出售的價格。因此，部分房東會刻意隱瞞房屋出租給他人的資訊!如此一來是否會影響買賣不破租賃的規定?

在此直接講結論，房東如果為了提高房屋價格，而將房屋出租於房客的重要資訊向買家隱瞞，如此一來房東就有可能涉犯刑法第339條的詐欺罪。如果造成新的買家產生損失，恐怕還要負擔民事的損害賠償責任。在類似案例中，基本上租客並不需要承擔法律責任。

「買賣不破租賃 例外」情形

租賃契約期間，如果房客使用占有租屋處，原則上都有「買賣不破租賃的」適用!然而凡事都有例外，「買賣不破租賃的例外」情況，規定在民法第425條第2項:「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之」，亦即如果租賃契約約定時間超過5年或是訂立契約時契約沒有載明租約期限，又沒有經過法院公證的契約，租客就不會受到民法第425條第1項「買賣不破租賃」的保護!這時如果租屋處易手，新的房東就可以要求租客搬離。

「買賣不破租賃 5年」的計算

租賃契約的日期計算與買賣不破租賃關係

一般租賃契約的計算，多數都是以日期為單位，根據民法第120條第2項規定:「以日、星期、月或年定期間者，其始日不算入」。舉契約期間110年1月1日至115年1月1日，原本契約時間就是5年，但因為民法第120條第2項規定，以「日」為計算契約時間，初始日也就是110年1月1日不列入，因此就民法的角度來看，這份契約時間不足5年。在租賃契約不到5年的情況下，不需要透過法院公證，依舊有民法第425條第1項買賣不破租賃的適用。

買賣不破租賃的租屋陷阱—花費數百萬學一堂法律課!

許多租屋族因為缺乏「買賣不破租賃」的法律觀念，嘗試想要透過與房東簽「長約」的方式來確保可以長期使用房屋，同時又因為了讓租屋處生活起來更為舒適，所以就經房東的同意之下，協助房東在租屋處大肆裝潢。法洛威曾協助過案例，某租客與房東簽了20年的長約，簽約後覺得既然可以住20年，經房東同意之後，就花了近300萬著手裝潢，然而租約僅經過3年，房東因為房市熱絡的關係就把房屋出售!最後因該契約長達「20年」且未經「公證」，自然無買賣不破租賃的適用!房客不滿告房東刑事詐欺，但房東獲得不起訴；而民事訴訟仍在進行中。前述案例告訴我們，不動產的法律與一般人習習相關，簽訂契約前務必瞭解相關法律規定，以保障自身的權益。