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何謂「凶宅」?隱匿「凶宅」資訊法律上的責任是什麼?—–法洛威

追求卓越的房屋品質及居住環境,相信是每個期待成為有殼族群殷切期盼的願望,然而房屋資訊的揭露與否,除影響房屋價格外,更影響居住人的生活品質。

在許多房屋地雷中,「凶宅」是多數國人避之唯恐不及的類型之一。法洛威本篇將告訴讀者,何謂法律上的「凶宅」?在不知情的狀況下,買到凶宅如何透過訴訟保障自身權益。同時也要呼籲建築物賣家,切勿隱藏房屋「凶宅」的資訊,否則屆時恐得不償失

「凶宅」定義?瞭解凶宅的最大關鍵,不要再人云亦云

現行司法實務對於「凶宅」並無明確的定義,然絕大多數法院判決對於在房屋「專有部分」、發生「非自然死亡」的事件,即可視為「凶宅」,目前並無爭議。

另外內政部曾函釋凶宅的定義如下:「賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有(包括主建物及附屬建物)部分,曾發生凶殺或自殺而死亡之事實,及在專有部分有求死行為致死;但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為」。

在內政部的解釋定義下,在建築物的包含客廳、餐廳、臥室、書房、廚房及衛浴的「主建物」部分;在陽台、平台、花台、露台等「附屬建物」部分,有發生非自然死亡的情況,就算是凶宅,但倘若在「專有部分」受傷而陳屍他處,則不會被認定為凶宅。舉具體案例說明,倘若某情侶發生感情糾紛,結果有一方被他方在「主建物」、「附屬建物」遭殺害並陳屍該處,則該建築物依內政部認定為「凶宅」;然倘若,一方僅是在「主建物」、「附屬建物」受傷,但最後卻在他處死亡陳屍,那麼該建築物則不屬於內政部所稱的凶宅。

此外,內政部101年10月29日公告生效之「成屋買賣契約書範本」、101年10月29日公告、102年5月1日生效之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中之「建物現況確認書」第7點有關建物是否曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事,亦係以建物之「專有部分」為限。

預售屋發生工安事件是否屬於凶宅?

司法案例中,曾有買方向建商購買預售屋,然在預售屋建築過程中,在大樓的「R1屋突層」發生施工人員不慎掉落電梯井身亡事件,買方遂向法院起訴建商,要求民事賠償。在該案例中,法院認定工安事件是發生在大樓公共空間,並非屋主的「專有部分」,因此該大樓縱然有意外事件造成的「非自然死亡」,該大樓仍不屬於「凶宅」。

法洛威建議,倘若預售屋買方對於預售屋是否曾發生「工安事件」導致自身或預期未來價格恐將下跌,可以與建商針對「凶宅」定義做出買賣雙方的特殊約定,才能有希望藉由特殊約定約束建商的工安品質,未來倘若預售屋施工過程發生工安事件,才有求償的機會。

買到「凶宅」的法律自保之道

刑事部分–詐欺與使公務員登載不實罪

根據內政部「不動產說明書應記載及不得記載事項」規定,明確要求必須將建築是否為「凶宅」的資訊揭露。在買賣實務上,如果建築物屬於「兇宅」,賣方提供的「標的物現況說明書」內「是否知悉本標的物曾經發生 凶殺、自殺或非自然身故等因素致死或求死行為並致死等情事(如跳樓死亡)」欄位勾選「有」!倘若欄位勾選「無」,賣家或是仲介人員就有可能違反刑法第339條第1項:「意圖為自己或第三人不法之所有,以詐術使人將本人或第三人之物交付者,處 5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科 50 萬元以下罰金。」、第2項:「以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者,亦同」的「詐欺罪」;或是刑法第214條「明知為不實之事項,而使公務員登載於職務上所掌之公文書,足以生損害於公眾或他人者,處 3 年以下有期徒刑、拘役或 1 萬5 千元以下罰金」。

買家知道賣家或仲介人員可能涉犯詐欺或使公務員登載不實的罪,可以直接向司法單位檢舉,透過司法單位的力量協助蒐證,為自己討回公道。

民事部分

買方在不知情的購買到凶宅,可以依照要求解約,並且依照民法第259條要求賣方返還購買的價金。此外,除了解約要求返還價金外,買方亦可依民法第359條要求減少價金或依照民法第184條提出「損害賠償」。

至於價金減少或損害賠償部分的金額該如何請求呢?司法實務上,買方可在訴訟階段要求各地的建築師公會出具「鑑定報告」,評估凶宅的事實造成建築物瑕疵價值減損金額,藉以提出具體的減少或求償金額。

凶宅資訊如何查詢?下列方法供你參考

內政部雖然有針對凶宅做出定義,但內政部並沒有設立所謂的「凶宅網頁」供民眾查詢凶宅資訊,然而民眾仍可透過下列方式尋找凶宅資訊:

凶宅「地圖」

在聰明的台灣人努力下,針對凶宅資訊推出「事故地圖」,「事故地圖」在Google Play可以下載。透過登入APP就可以瞭解目前所在區域「凶宅」位置,保障自己避免買到凶宅而不自知。

台灣凶宅網

台灣凶宅網在凶宅資訊網站算是數一數二的資深平台,經營方式是利用傳統論壇的方式經營,透過台灣凶宅網除可以找到凶宅資訊外,包括凶宅的買賣、出租,甚至是「洗屋師」等與凶宅有關的問題都可以在平台中嘗試找到解答。

當地鄰、里長及警察機關

在「人心不古」的今日,人與人相處通常較為冷淡陌生,倘若在不熟識的情況下,貿然拜會凶宅鄰居可能會招致白眼。此時,建議可以向鄰、里長詢問疑似凶宅的房屋資訊,或許能夠對屋主情況略知一二。另方面,當地的派出所及分局的偵查隊,更是許多擔心購買到凶宅的民眾可以諮詢的管道,倘若當地發生凶殺案,鑒於警察是治安維護單位,因此對於凶殺案的發生地點及經過能透露出更多的重要資訊。

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