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二房東風險

「二房東是什麼」?「二房東違法嗎」?租客如何避免向二房東租屋,規避租屋糾紛—–法洛威

所謂一樣米養百樣人,租屋市場的房東與房客形形色色,大致都能鎖定彼此都能接受的族群,讓租屋市場蓬勃發展。話雖如此,租屋市場中有一類房東,市場俗稱為「二房東」,法洛威本篇文章將帶你探究什麼是「二房東」、「二房東是否違法」及跟向二房東租房的各種風險,讓法洛威協助你一次掌握!

何謂「二房東」及「二房東違法嗎」?

所謂的「二房東」是指出租的房屋等不動產「所有權」並非某出租人(二房東)所有,但是某出租人(二房東)卻承諾將將房子或套房出租給租客,這樣沒有不動產所有權卻把不動產的使用權出租給他人的人,就是市場俗稱的「二房東」。

讀者也許會好奇,為何沒有「所有權」的出租人卻可以將房屋或套房的不動產出租給他人。其實法律上,幾乎每一項物品都有所謂的「所有權」及「使用權」等法律權利,「二房東」只要合法取得「使用權」出租予房客,那麼這樣出租的行為是合法的出租行為。

然而多數屋主為了方便管理房屋,大多會在租賃契約中寫進「禁止轉租」條款,來杜絕租客擔任「二房東」的行為。倘若屋主與二房東的租約有「禁止轉租」條款,二房東仍執意將房屋出租給他人,類似的行為就是違反原始的租賃契約,屋主可主張解約並要求二房東歸還房屋。

向二房東租屋的風險案例

一屋多租等詐欺風險較高

二房東並非房屋所有人,因此倘若租屋人在租屋時未能確實掌握二房東真實身分或是被惡質的二房東有心欺騙,可能出現一屋多租的風險將會比單純向屋主租屋的風險高出許多。

房屋使用限制更多

多數屋主都會在租賃契約中訂定裝潢前必須經屋主同意,否則就會有賠償甚至違約的風險。然而倘若是營業用途或預計長期居住的房屋,裝潢的需求將會高出許多,此時屋主多會要求簽訂長期契約後,同意租客進行裝潢。然而,倘若房屋係向二房東承租,二房東恐怕會以擔心裝潢過程造成房屋損害,後續將被屋主以違反民法第432條第1項求償,而婉拒租客的裝潢需求。

修繕責任難以釐清

租客倘若要求「二房東」進行修繕,如果是屬於小型修繕當然二房東可以輕鬆處理,但要是針對嚴重漏水、結構不穩等房屋結構問題進行修繕,原則上二房東同樣必須取得屋主的同意後才能修繕,進而增添相關修繕的風險。

被迫搬遷疑慮

部分不肖二房東同時向屋主及租客隱瞞自己為二房東的資訊,導致屋主發現二房東的行為後要求解約,此時租客將會失去房屋的使用權而被迫搬走,徒增後續的搬家費用及另尋租屋處的風險。

如何避免向二房東承租房屋-下定金前確認房屋所有權

租客倘若想避免向二房東租屋的風險,應該在下定金前,先向出租人要求提供房屋及土地所有權狀,確認出租人與房屋及土地所有權人相符。如果出現不符情況,應該要再三確認,再行下定金。

同時可考慮在契約書中,增列出租人並非為「二房東」條款,倘若違反相關條款,房客則能以違反契約的方式要求解約,而不用另行支付違約金。

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