疫情衝擊、生意滑落，提早結束租!!房東與租客都應知道的租賃「押租金」這檔事!

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新冠疫情造成服務業及餐飲業莫大的衝擊，連帶造成眾多租賃契約提早結束的案例，然租賃契約的結束，後續即衍生「押租金返還」糾紛。法洛威本篇文章，首先會針對「押租金」議題進行科普，讓讀者瞭解「押租金」在法律上衍生的權利義務。其次，透過分享受新冠疫情衝擊，而將提早結束租賃契約的2個司法案例，讓有意提早結束租賃契約的讀者作為「押租金返還」後續的因應。

押租金科普–「押租金目的及性質」

押租金目的

押租金的目的在於擔保租客在租賃期間的債務，擔保的範圍包括租金債務及損害賠償的債務。租賃關係終止或結束後，如果租客有積欠租金或破壞租賃物品等而對房東負有損害賠償責任，房東就可以用2個月押租金充抵租客的負債。

租賃期間租客是否能主動要求房東以「押租金抵充租金」—最高法院65台上字第2714號判例與土地法第99條第2項

如前段所述，押租金主要是在租賃「關係終止或結束後」，抵充租賃期間的債務。然如果租客在租賃期間，是否可以要求房東先用押租金抵充租金，抵充完畢後再向租客收取租金?

根據最高法院65年台上字第2714號判例，原則上租賃期間是否能用押租金抵充租金的決定權掌握在「房東」，法律上並未賦與房客類似的權利，因此只要房東拒絕，房客依舊必須依照租賃契約的約定方式給付租金。例外的情況是，土地法第99條第2項規定，如果房東向租客收取的押租金超過「2個月」

倘若房東同意租客在租賃期間以押租金充抵租金，未來租賃期間終止或結束後，倘若房客仍尚有其他債務未償還，此時房東仍再需要租客清償，倘租客耍賴不願清償，此時房東僅能以訴訟方式要回自己權益，而沒辦法像前述一般租賃關係一樣，利用押租金充抵租客債務。

「押租金性質」

押租金為租賃契約的「從契約」、「要物契約」

司法實務上認為，押租金契約為房屋租賃契約之「從契約」，也就是押租金契約成立與否、存續期間為何，原則上均繫於房屋租賃契約。另方面，押租金是一個「要物性契約」，亦即租客必須將押租金交付房東後，押租金契約才生效力。

押租金科普–「押租金上限」

「契約自由原則」是民法的重要基石，亦即原則上契約雙方訂立的內容，法律及政府原則上不會介入。然而為了貫徹公平正義及社會責任，根據民法第71條及72條規定，契約倘若違反法律強行規定或公序良俗時，契約內容無效。根據土地法第99條第1項規定:「押租金不得超過2個月」，如果超過2個月的部分，則會因為違反土地法第99條第1項規定，而導致該部份契約無效，此時租客就可以向房東要求歸還超出2個月部分的押租金。

疫情為「不可歸責」因素?房東收取「押租金3個月」是否合理?

案例一:案例故事為租客向房東承租房屋作為營業使用，雙方約定租賃期間自105年7月25日起至112年1月24日止，同時租客向房東繳交新臺幣(下同)435萬元保證金作為押租金。然109年起，因新冠肺炎疫情爆發，租客營運受到極大影響，遂4度向房東要求降租成功，然苦撐到110年8月仍不敵大環境，遂與房東合意終止租賃契約，然房東卻以租約第7條第4項約定，不予退還435萬元保證金予房客，房客認為違約金過高，以民法第252條要求法院酌減違約金。

判決結果:房東勝訴，法院判決3個月租金的「押租金」不需返還。

勝訴理由:租約第7條第4項明訂有違約金的條款，且違約金的金額之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定。同時房客應舉證約定之違約金額過高而顯失公平。本案的法官認為是租客僅泛稱其因新冠疫情肆虐遭受停業、業務減縮等損失而提前終止租約，但卻未舉證證明兩造間就違約金之約定有何過高而顯失公平之情事，因此租客應該要受違約金條款的拘束。此外，況且房東也多次配合租客要求進行降租，因此不符合民法第227條之2第1項:「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果」的情勢變更法條之規定。

看到這裡或許會有讀者認為，案例中的房東向租客收取3個月租金，但土地法第99條第1項規定僅能收取2個月，多出的一個月部分是違法無效的，房東必須歸還租客，但法院為何的判決結果為何會是3個月押租金不須歸還。對此法洛威僅能說，倘若租賃期間存續，房客以民法不當得利為由請求房東歸還多出的1個月租金，此時房客的勝率較高!但本件案例癥結點在於「違約金」是否合理?在法院認為違約金合理的情況下，房東自然能夠以收取的押租金充抵違約金，否則倘若法院判處房東必須歸還多收的一個月押租金，同時又判決房客必須支付房東押租金不足的部分，這樣訴訟就會淪為無限循環!因此本案例的判決僅能說是現實面與法律面妥協的判決!

房東、房客合意終止租賃契約後?房東是否可扣除一個月「押租金充抵」違約金?

案例二:案例故事為房東與租客簽訂租賃期間自108年7月22日起至114年7月21日止的租賃契約，月租金為23萬元，同時租客必須提供2個月租金共46萬元給房東作為保證金。然因為疫情衝擊導致租客收入銳減，經租客與房東達成終止租賃的合意並且另行簽訂終止租賃契約後，但就在雙方簽署終止租賃契約後，房東以原始的租賃契約中第6條第2項約定「乙方（即租客）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金」，宣稱房客違約因此扣除一個月押租金作為違約金的充抵。

判決結果:租客勝訴，房東不得將押租金充抵違約金。

勝訴理由:租賃契約中第6條第2項約定「乙方（即租客）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金」。該條文主要是限制房客在終止租約或租賃期滿後不交還房屋，但並非是規範「提早結束租賃契約」的違約行為。